Veelgestelde vragen

 

Een verbouwingsdepot is een speciale rekening waarvan verbouwingskosten betaald kunnen worden. De nota’s die betrekking hebben op de verbouwing kunnen rechtstreeks vanaf het depot betaald worden. 
Een verbouwingsdepot is speciaal geopend om een verbouwing of het onderhoud van een huis mee te bekostigen. Het bedrag is afkomstig uit een lening die bedoeld is voor de verbouwing of het onderhoud. De financieringskosten en de rente over dit depotbedrag zijn maximaal gedurende een periode van twee jaar aftrekbaar van het inkomen. Indien er nog geld overblijft na de verbouwing of het onderhoud, dan is de rente over het restantbedrag niet meer aftrekbaar van het inkomen. Het restbedrag verhuist van box 1 naar box 3. Gedurende de eerste zes maanden dat het depot bestaat is de betaalde rente volledig aftrekbaar. Na een half jaar moet de ontvangen rente over het bedrag in het depot verrekend worden met de betaalde rente. Het meerdere is dan aftrekbaar.
 Twee jaar nadat het verbouwingsdepot geopend is gaat het depotbedrag over van box 1 naar box 3. Op het moment dat er na twee jaar weer een bedrag uit het depot gebruikt wordt voor een betaling van een nota in verband met de verbouwing, is de rente over het betreffende deel weer aftrekbaar.
Voor meer fiscale informatie, kijk op de website van de Belastingdienst.

Wat is een werkgeversverklaring?

In een werkgeversverklaring geeft de werkgever een weergave van het inkomen van de werknemer. De werkgever geeft aan dat de inkomensgegevens in de verklaring kloppen, door het te ondertekenen. Voor de bank is dit een extra bewijs dat de gegevens op de salarisstrook kloppen. Een werkgeversverklaring zal altijd naar gevraagd worden bij het aanvragen van een hypotheek. Aan werknemers met een tijdelijke arbeidsovereenkomst zal er gevraagd worden om een intentieverklaring. Hieruit blijkt dat bij gelijkblijvend functioneren en als de bedrijfsomstandigheden het toelaten, het tijdelijk contract wordt omgezet naar een contract voor onbepaalde tijd.

Wat is het klantprofiel?

De adviseur vult samen met jou een klantprofiel in. Hierin komen de gegevens die voor het verstrekken van een hypotheekadvies van belang kunnen zijn. Ook wordt inzichtelijk gemaakt wat je weet over hypotheken en waar volgens jou de hypotheek aan moet voldoen. Bij het verstrekken van een hypotheekadvies is een klantprofiel verplicht. Er moet voldoende informatie worden ingewonnen om een goed advies op te kunnen baseren. De informatievergaring moet gericht zijn op vier gebieden, namelijk:
• Kennis en ervaring
• De financiële positie
• De risicobereidheid
• De doelstellingen
Het moet uiteraard wel om informatie gaan die relevant is voor het advies. Afhankelijk van het gekozen financieel product en de ingevulde gegevens in het klantprofiel, moet er ook nog een beleggingsprofiel worden opgesteld. Hierin wordt dieper ingegaan op de risico’s van het beleggen. Indien de adviseur in een hypotheekofferte afwijkt van de wensen uit het klantprofiel, moet dit worden aangegeven.
De adviseur moet de afwijking ook expliciet bespreken en duidelijk maken dat het advies niet overeenkomt met het klantprofiel.

Hebben bijtelling auto of alimentatie invloed op de maximale hypotheekverstrekking?

Fiscale bijtellingen zoals een leaseauto, hebben geen invloed op de maximale hypotheekverstrekking. Hetzelfde kan gezegd worden over aftrekposten. Alleen de betaalde alimentatie zorgt voor een lagere maximale hypotheek.Dit wordt namelijk als kostenpost in de berekening meegenomen. Werknemers die de beschikking hebben over een leaseauto, krijgen een fiscale bijtelling als de auto meer dan 500 kilometer privé wordt gebruikt. Betaalde partneralimentatie is aftrekbaar van het inkomen. Betaalde kinderalimentatie was in het verleden ook aftrekbaar, maar sinds 2015 niet meer.

In bepaalde gevallen kan het verstandig zijn om een hypotheek over te sluiten. De kosten die je hiervoor moet maken zijn deels aftrekbaar van het inkomen. Welke kosten zijn aftrekbaar van het inkomen?
• Taxatiekosten
• Een eventuele boeterente
• Kosten voor het verkrijgen van NHG
• Advies- en bemiddelingskosten
• Hypotheekakte
De oversluitkosten zijn aftrekbaar op voorwaarde dat de nieuwe hypotheek een lening vervangt die was aangegaan voor het aanschaffen, verbouwen of onderhouden van de eigen woning. Worden de kosten van het oversluiten meegefinancierd in de hypotheek? De rente over dit deel van de hypotheek is niet aftrekbaar van het inkomen. De waarde van een huis kan een obstakel vormen bij het oversluiten van de hypotheek. De nieuwe geldverstrekker moet namelijk wel voldoende zekerheden hebben.
Sinds 1 januari 2013 zijn er nog maar twee hypotheekvormen die recht geven op hypotheekrenteaftrek, namelijk de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. Bij het oversluiten is het toegestaan om de hypotheekvorm mee te verhuizen. Op deze manier is het bijvoorbeeld mogelijk om een aflossingsvrije hypotheek over te zetten naar een aflossingsvrije hypotheek bij een andere bank.

Partners die niet gehuwd zijn of geen geregistreerd partnerschap hebben, is niets voor geregeld. Bijvoorbeeld bij overlijden verkrijgt de partner niets van de overleden partner. Alle bezittingen en schulden blijven voor ieder apart. In een samenlevingsovereenkomst kan worden vastgelegd wie welke kosten draagt, wat er gaat gebeuren bij het uit elkaar gaan en bij overlijden. Ook is een samenlevingsovereenkomst vaak een vereiste voor pensioenrechten bij het overlijden van de partner.
 Een samenlevingsovereenkomst kan in principe onderhands worden opgesteld, maar het is niet aan te raden . De Belastingdienst en verzekeraars zullen uitsluitend een notariële samenlevingsovereenkomst accepteren. Huiseigenaren doen er verstandig aan om een samenlevingscontract op te stellen. Hierin kunnen concrete afspraken worden vastgelegd over het huis. Als het huis van één van beiden is, komt de niet-eigenaar in een lastige positie bij het verbreken van de relatie. De niet-eigenaar van het huis heeft geen rechten. Ook als hij of zij geïnvesteerd heeft in het huis of meebetaald heeft aan de aflossing.

Bij het kopen van een huis worden er kosten gemaakt die gedeeltelijk aftrekbaar zijn van het inkomen. Onderstaande kosten zijn eenmalig aftrekbaar van het inkomen:
  • Advies- en bemiddelingskosten met betrekking tot de hypothecaire lening
  • Notariskosten (hypotheekakte) en kadastrale rechten
  • Taxatiekosten
  • Gemaakte kosten voor een depot
  • Kosten om NHG te krijgen
  • Eventueel de bouwrente (na sluiten van de voorlopige koopovereenkomst)
Welke kosten zijn niet aftrekbaar van het inkomen:
  • De kosten van de makelaar
  • Notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte
  • Overdrachtsbelasting en omzetbelasting
  • Bouwrente voor het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst
  • Kosten van onderhoud en verbouwing
Deze kosten zijn wel mee te financieren in de hypotheek. Voor zowel de aftrekbare als de niet aftrekbare kosten zijn de rentelasten aftrekbaar.
Voor het jaar 2016 geldt dat er maximaal een hypotheek verstrekt mag worden tot 102% van de marktwaarde van het huis. De bijkomende kosten bij het kopen van een huis zijn dus niet volledig mee te financieren. In 2017 zakt dit percentage naar 101%. Vanaf 2018 zijn kosten niet meer mee te financieren in een hypotheek.

Werkgevers geven nauwelijks nog vaste contracten aan werknemers, toch blijven hypotheekbanken uitgaan van een vaste arbeidsovereenkomst voor het verstrekken van een hypotheek. Een tijdelijk contract hoeft geen probleem te zijn. De bank zal wel een intentieverklaring vragen waaruit blijkt dat het de bedoeling is om het tijdelijk contract om te zetten naar een vast contract.
Bij een tijdelijke arbeidsovereenkomst met een intentieverklaring zal de bank het inkomen volledig mee kunnen tellen.
 In de intentieverklaring komt te staan: “Bij gelijkblijvend functioneren en als de bedrijfsomstandigheden het toelaten, wordt het tijdelijk contract omgezet naar een contract voor onbepaalde tijd”. Door het afgeven van deze verklaring kan de werkgever niet verplicht worden om ook daadwerkelijk een vast contract te geven. Banken kunnen ook genoegen nemen met jaaropgaven die betrekking hebben op de afgelopen drie jaren.
Het gemiddelde inkomen moet wel voldoende zijn om de hypotheek te kunnen verstrekken.

De koopovereenkomst  wordt door de makelaar van de verkoper (als hij/zij daarvan gebruik maakt) opgesteld en door jou en de verkoper ondertekend. In de koopovereenkomst staan zaken zoals onder andere de exacte omschrijving van de woning, de koopsom, de datum van de eigendomsoverdracht, de hoogte van de bankgarantie/waarborgsom (circa 10% van de aankoopsom), de betrokken notaris en de ontbindende voorwaarden. Op basis van de ontbindende voorwaarden kun je de overeenkomst nog kosteloos ontbinden. Dit kan zijn door onder andere het niet verstrekt krijgen van de woonvergunning, of het niet rond krijgen van de financiering (aan te tonen door een afwijzing van 3 hypotheekverstrekkers). Daarnaast kunt je tot drie werkdagen, ná het ondertekenen van de koopovereenkomst, zonder opgaaf van redenen van de koop afzien. De verkoper heeft deze optie niet. Als het overhandigen van de sleutels eerder plaatsvindt dan het ondertekenen van de transportakte bij de notaris, dan zal er een sleutelovereenkomst opgemaakt en ondertekend worden. Je moet het huis verzekeren (opstalverzekering

Bij het kopen van een nieuwbouwwoning wordt de koopovereenkomst vaak gecombineerd met de aannemingsovereenkomst. In de koopovereenkomst worden de afspraken over de aankoop vastgelegd. De aannemingsovereenkomst is vaak noodzakelijk omdat er een overeenkomst met betrekking tot de bouw moet worden gesloten. Hierin worden de bouwafspraken vastgelegd. Bij het opstellen van de koop- / aannemingsovereenkomst wordt er vaak gebruik gemaakt van een modelovereenkomst. Alleen de ontbindende voorwaarden en de specifieke gegevens van de bouw moeten nog toegevoegd worden. Er kunnen bijzondere bepalingen in de aannemingsovereenkomst worden opgenomen. Hierbij kun je bijvoorbeeld denken aan een verplichte kleur van de kozijnen of het soort hek dat geplaatst mag worden. Bepaalde verplichtingen kunnen afgedwongen worden met een boetebepaling. De overeenkomsten zijn vaak standaard, maar toch is het verstandig om ze zorgvuldig door te lezen. Door het ondertekenen van de overeenkomst zit je vast aan het gestelde in het contract.

Bij de notaris, die door jou is uitgezocht, worden de hypotheek- en transportakte ondertekend. In de hypotheekakte staan de afspraken tussen jou en de hypotheekverstrekker beschreven en in de transportakte is vastgelegd dat je de nieuwe eigenaar van de woning bent.
De notaris stuurt jou vooraf een zogenaamde afrekening. Hierop staan de bedragen die de notaris namens jou aan verschillende instanties en personen betaalt. Na ondertekening van de aktes zorgt de notaris voor de inschrijving in het Kadaster en ben je officieel eigenaar van de woning.

Tot 2013 was de hypotheek met een uitgestelde aflossing populair. De aflossing werd op einddatum verricht met een in een verzekering opgebouwd kapitaal. Sinds 2013 zijn dit geen hypotheekvormen meer die recht geven op hypotheekrenteaftrek. Er geldt een overgangsregeling voor hypotheken afgesloten vóór 2013. Het is wel toegestaan om deze hypotheken over te sluiten met behoud van de hypotheekvorm.
De gekoppelde verzekering of de waarde in de verzekering, mag meeverhuizen. Na omzetting van de polis zal deze verpand worden aan de nieuwe geldverstrekker. Het is ook mogelijk om bij het oversluiten de waarde uit de levensverzekering uit te winnen.
Dit bedrag kan gebruikt worden om de hypotheekschuld te verlagen om op deze manier de lasten in de nieuwe hypotheek te drukken.
Voor een spaarhypotheek gelden er andere regels. De polis maakt een onderdeel uit van de hypotheek.
Hierdoor kan de polis niet meeverhuizen. Het is wel mogelijk om het kapitaal in de polis over te zetten naar een andere vorm van opbouw.

Een boeterente kan in rekening gebracht worden bij het openbreken van de lopende rentevast periode. Ook bij het extra aflossen kan er boeterente verschuldigd zijn. Het is een kostenpost die geldverstrekkers in rekening brengen als de gemaakte afspraken tussentijds opengebroken worden. Het is een verrekening van inkomsten die mis worden gelopen door de geldverstrekker. Er wordt geen boeterente in rekening gebracht als de huidige rente op dit moment hoger is dan de rente in de huidige rentevast periode.
Ook bij verkoop van het huis mag er meestal worden afbetaald zonder een boeterente.
De hoogte van de boeterente is afhankelijk van:
• De duur van de resterende looptijd van de rentevast periode
• De hoogte van de rente gedurende de resterende rentevast periode
• De hoogte van de marktrente
• De maximale extra aflossing
In hypotheken is vaak vastgelegd dat je 10% tot 20% van de hoofdsom extra mag aflossen. Indien er meer wordt afbetaald, zal er een boeterente in rekening gebracht worden. Als je de boeterente moet betalen over een hypothecaire lening die fiscaal aftrekbaar is, mag je de boeterente eenmalig aftrekken van het inkomen.

Huiseigenaren kunnen de betaalde hypotheekrente in mindering brengen op hun inkomen. Bij de jaarlijkse aangifte geeft dit recht op een belastingteruggave. Je kunt er ook voor kiezen om een voorlopige teruggave aan te vragen. Gedurende het lopende belastingjaar krijg je in dat geval een voorschot op de teruggave waar je recht op hebt door de aftrekbare betaalde hypotheekrente.
Over je bruto loon houdt de werkgevers alvast een voorheffing in. Normaal gesproken is deze voorheffing ook gelijk de eindheffing. Dit kan anders zijn als de werknemer bijvoorbeeld nog neveninkomsten heeft of als er nog aftrekbare kosten zijn, zoals betaalde hypotheekrente voor de eigen woning. Door een voorlopige teruggave aan te vragen kun je alvast een voorschot krijgen op de teruggave.

Een voorlopige teruggave wordt vaak aangevraagd om maandelijks meer te besteden te hebben.  Je moet zelf initiatief nemen om een voorlopige teruggave aan te vragen.

Deze kun je downloaden op de website van de Belastingdienst.

Bij het tussentijds openbreken van de rentevast periode brengt de bank een boeterente in rekening. Indien de rente laag is en je wilt profiteren van de lage rente, informeer bij de bank dan eens naar de mogelijkheid van rentemiddeling. Je huidige rente wordt in dat geval verwerkt in een nieuw rentevoorstel. Er wordt eigenlijk het gemiddelde genomen van jouw huidige rente en de lagere rente van dit moment.
 Met rentemiddeling kun je profiteren van de huidige lage hypotheekrente, en je kunt de rente weer voor een langere periode vastzetten.
 Dit is een goedkope en snelle manier om te profiteren van een lage rentestand. Een andere mogelijkheid is om de rentevast periode open te breken met een boeterente. Hierbij moet er wel rekening mee worden gehouden dat je het verschuldigde bedrag aan boeterente wel beschikbaar moet hebben. Helaas bieden de meeste banken en verzekeraars de mogelijkheid van rentemiddeling niet aan. In dat geval moet er gekozen worden voor het openbreken van de rentevast periode met een boeterente of de hypotheek moet worden overgesloten. De banken kunnen kosten in rekening brengen bij het middelen van de rente. De kosten kunnen oplopen tot €250.
Rentemiddeling is vaak van toepassing bij het oversluiten van de hypotheek bij dezelfde hypotheekverstrekker. Het kan namelijk zo zijn dat je de hypotheek wilt oversluiten om te profiteren van een lagere rente, maar dan bent je vaak een boeterente verschuldigd. Om te vermijden dat je boeterente betaalt, kunt je vragen om een gemiddelde te nemen van joue huidige rente en de nieuwe, meestal lagere, rente, waarna je dus toch profiteert van een lagere rente, zonder boeterente te hoeven betalen. Het is afhankelijk van de hypotheekverstrekker of dit mogelijk is.

Indien er een extra hypotheek moet worden gevestigd op het huis om de ex-partner uit te kopen, is de hypotheekrente over deze lening ook aftrekbaar van het inkomen. Hier is namelijk sprake van het verwerven van een deel van het huis.
Indien beide partners eigenaar zijn van het huis, zijn er bij het verbreken van de relatie twee mogelijkheden:
  • Eén van beide krijgt het huis op naam, en de partner wordt uitgekocht
  • Het huis wordt verkocht
Als één van beide het huis op naam krijgt, moet hij of zij wel in staat zijn om de maandlasten alleen op te brengen. Vaak vormt dit een probleem, waardoor het huis alsnog verkocht moet worden. Afkopen kan ook door de vertrekkende partner bijvoorbeeld een extra deel van het spaargeld toe te bedelen. Verrekening kan ook met goederen in plaats van geld.
Let op!
Voor de extra lening gelden de nieuwe fiscale eisen. Dat houdt in dat de extra lening maximaal binnen 360 maanden moet worden afbetaald. De aflossing moet minimaal annuïtair plaatsvinden.
Wat nu als er geen overwaarde in het huis zit, maar juist onderwaarde?
In dat geval moet de vertrekkende partner een bedrag betalen om niet meer als eigenaar aangemerkt te worden. De ex-partner die het huis op naam krijgt zal dus een financiële compensatie moeten ontvangen.

De rente over een lening ter verwerving of verbouwing van de eigen woning is aftrekbaar van het inkomen. Het moet wel aangetoond kunnen worden dat het geleende geld gebruikt is voor het verbouwen en het verbeteren van de eigen woning.  
Grote verbouwingen van de eigen woning worden vaak gefinancierd vanuit een verbouwingsdepot. In dat geval worden de rekeningen rechtstreeks voldaan vanuit het depot. Op deze manier kan er geen discussie ontstaan in hoeverre het geleende bedrag betrekking heeft op de verbouwing.
De controle is namelijk al bij de betaling verricht. Onderhoud en verbouwingen aan de eigen woning zijn niet aftrekbaar.
De rente over geleende bedragen voor de verbouwing of onderhoud zijn wel aftrekbaar. Zolang het geld in een verbouwingsdepot staat, zijn de rentelasten en de financieringskosten gedurende een periode van twee jaar aftrekbaar. Na het afronden van de verbouwing, maar in ieder geval na twee jaar, gaan de schulden over naar box 3.  In het eerste half jaar dat het verbouwingsdepot bestaat, hoeft de ontvangen rente over het depotbedrag niet verrekend te worden met de betaalde rente. Na een half jaar moeten de rente-inkomsten over het depotbedrag afgetrokken
worden van de betaalde rente. Dit verlaagd het fiscaal voordeel.

Het fiscaal geruisloos voortzetten wil zeggen dat je kapitaal uit een kapitaalverzekering over gaat zetten naar een andere verzekering of een bankspaarrekening.  De nieuwe polis of rekening wordt fiscaal gezien als een voortzetting van de oude polis. Er moet wel aan voorwaarden worden voldaan om kapitaal geruisloos over te kunnen zetten.  Het bedrag mag bijvoorbeeld niet uitgekeerd worden aan de verzekeringsnemer of de begunstigde. Doe de overdracht in overleg met ROVENZO. Je hebt bijvoorbeeld de mogelijkheid om een kapitaal uit een aan de hypotheek gekoppelde verzekering over te dragen naar een bankspaarrekening. Als hierbij aan de voorwaarden wordt voldaan, zal de Belastingdienst deze handeling niet zien als een afkoop.Door fiscaal geruisloos voort te zetten kan voorkomen worden dat de Belastingdienst een heffing in gaat houden op de uitkering.Ook kan hierdoor voorkomen worden dat het kapitaal in de polis over gaat van box 1 naar box 3.
Kapitaalverzekeringen gekoppeld aan een hypotheek vallen vaak onder de noemer Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW). In dat geval wordt de waarde in de polis niet gezien als te belasten kapitaal. Het kapitaal zit net als de eigen woning in box 1.
Indien het kapitaal niet fiscaal geruisloos wordt overgedragen, gaat de Fiscus er mogelijk een belastingheffing op inhouden en het kapitaal gaat over naar box 3.  Dit heeft weer tot gevolg dat het kapitaal per 1 januari mee gaat tellen voor de vermogensrendementsheffing. Hierdoor kan er jaarlijks belasting verschuldigd zijn over het kapitaal.

De voorwaarden bij aankoop

Voor een hypotheek met NHG gelden een aantal voorwaarden. Als je een woning koopt, de koopsom mag in 2023 niet hoger zijn dan € 405.000,00, kan je een hypotheek met NHG afsluiten als het hypotheekbedrag lager of gelijk is aan de kostengrens.

Kostengrens

De kostengrens voor NHG is gekoppeld aan de gemiddelde koopsom in Nederland (€ 407.000 in 2023 ), vermeerderd met de maximale Loan-to-Value (LTV):

  • 100%
  • of 106% als je energiebesparende voorzieningen treft.

In de praktijk betekent dit dat er twee kostengrenzen van toepassing zijn:

  • De maximale kostengrens voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen is € 405.000 (100% van de marktwaarde).
  • De maximale kostengrens voor woningen met energiebesparende voorzieningen is € 429.300 (106% marktwaarde). De extra financieringsruimte moet natuurlijk volledig besteed worden aan de energiebesparende voorzieningen.
(bron: Nationale Hypotheek Garantie)

Voorwaarden & Normen

Om voor een hypotheek met NHG in aanmerking te komen, moet je aan alle Voorwaarden & Normen voldoen die NHG opgesteld heeft. ROVENZO kan je hier meer over vertellen en toetst of je daar inderdaad aan voldoet.